人和商业20年兴衰路：商城大半空置
“别说做生意，每天路过店门口的人都没几个，掰着手指头都能数清。”
5月21日，在湖北武汉“地一大道”经营女装店面的王女士向长江商报记者诉苦。这个由曾叫板恒大的“防空洞商业之王”——香港上市企业人和商业控股有限公司(01387.HK，下称“人和商业”)倾力打造的地下商城，如今正陷入“空心城”的尴尬。
日前，人和商业宣布，以10亿美元出售旗下44宗商业项目未获招标。这意味着，“地下商业开发第一股”人和商业的物业遭甩卖，却无人愿当“接盘侠”。这个曾顶着“中国最大地下商城运营商及开发商”光环的公司，在自身商业模式遭遇天花板、庞大境外债务压身的双重压力下，走向了没落。
5月19日，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受长江商报记者采访时表示，“需求遇冷，租金下调，空置率高，全国商业地产目前正呈现出疲软态势，在这种情况下，地下商业的处境更为艰难。”他建议，地下商场应停止扩张，将注意力集中在提高物业管理质量以及商业运营等专业化水平上，建立其多元化增值服务体系，致力于给消费者和商家提供一个更好的购物、经商环境。
武汉“地一大道”近半铺面闲置
5月21日上午11时许，长江商报记者来到紧邻湖北武汉汉正街小商品批发市场的“地一大道”地下商业街实地探访看到，即便是周末，漫长的地下商业街内也显得分外冷清，部分路段甚至连灯都未打开，近一半的店铺不是大门紧闭，就是处于清柜状态。
刘华(化名)在“地一大道”里经营着一家手工艺品店，售卖海螺、海星、珊瑚等工艺制品。26平方米左右的店面，每个月的租金是2500元。他告诉记者，自己已在“地一大道”做了6年生意，最初经营服装店面，因为不怎么挣钱才换了现在的方向。“这个地下商城的人气本来就一般，地铁施工打围后，生意更冷清了。很多人都撑不住退出了;留下的人，还是想等到年底地铁开通，看看能否带来人气和生意。”
2009年，人和商业进驻武汉汉正街打造“地一大道”地下商城，全长3300米，总建筑面积21097平方米，以中山大道为纵向主干道，友谊南路、多福路、利济南路三条通道与中山大道横向交叉连接，呈“E”字形地下排列。得益于地铁6号线的无缝对接以及汉正街商业氛围的红利，该地下商城商铺很快被热炒，形成当时难得一见的抢购热潮。
然而，过去几年，坐拥良好地段的“地一大道”却创造了“滑铁卢”败绩：人烟稀少，商铺冷清，物业落后，店面经营业态雷同陈旧，难以吸引到汉正街商圈消费者的消费欲望。管理层也几经“换血”，将项目更名为“1828武汉新天地地下风情购物街”。
与此同时，许多原入驻商家也相继离开，商城内大片面积被空置，而那些空置的门面，至今也未迎来新的主人。
地下商业项目普遍遭遇空心“魔咒”
连日来，长江商报记者走访武汉多个地下商业街、购物广场的负一楼以及地铁站的商业门面，其中大部分都陷入了“空心城”的困境。
位于汉阳核心商圈的钟家村中防地下商街，数十个承租人在一个多月前开始了新一轮的“大迁徙”，集体搬出地下商铺，辗转去别处做生意。
5月21日，长江商报记者实地探访发现，虽坐拥汉阳成熟商圈，且与地铁4号线钟家村站无缝连接，该地下商街经营现状仍十分惨淡。上午10点半左右，记者走进该地下商城看到，不仅购物者寥寥，开门迎客的店铺也不多，即使已临近中午，大部分店面仍大门紧锁或张贴着“旺铺招租”的字样。
不少商户告诉记者，项目当初的规划很美好。为吸引投资者购买商铺经营权，开发方还在招商阶段承诺包租三年，每月给予一定金额的返租。在“地铁+商业”的刺激下，投资者为数不少。然而地铁4号线直到2014年年底才开通，此前2年多的时间，商街人气惨淡;即便地铁开通后带来了人流，也没有带来生意。
“低租金是愿意坚守的诱惑之一，现在翻倍的涨价，也让地下商业失去了仅存的竞争力。”一位已经撤出该商街的商户透露，她的门面有38平米，实用面积仅19平米，原本每月租金近2000元;涨价后，其租金将达到4000元，经营收益根本无法负担租金，生意难以为继。
位于武昌区邻近长江一桥的首义广场·欢乐城，号称是武汉首个地下商场，然而一位接近这一项目的地产人士告诉长江商报记者，开发企业因资金困局已将项目空置五年有余。
5月21日清晨，记者来到武昌首义广场，很快根据指示牌找到了首义广场·欢乐城。记者现场看到，沿楼梯向下是一片空地，空地边的广场入口紧闭，显然已很久无人问津，也没有任何商家留下的店铺LOGO，空地上散落着一些生活垃圾，靠近楼梯一侧，一个方形水池蓄满污水，发黑发臭。
在此处晨练的几位老爹爹告诉记者，首义广场·欢乐城是为辛亥革命百年纪念献礼而修建，后因种种原因荒废至今，非常可惜。
“防空洞”模式如今弊端凸显
人和商业这家略显冷门的商业地产企业，有其独特的发家史和商业模式。
1992年，由戴永革家族创立的哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期，通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。其兼具“防空洞”功能的项目模式一时轰动业内，而这种“一招鲜”的商业模式也让人和商业迅速创造出业界神话。
依靠沿地下人防工程进行商业化开发的模式，人和商业接连在哈尔滨、广州、武汉、郑州等城市开发地下人防商城，并创造首个地下商业品牌“地一大道”。2008年10月22日，人和商业逆势登陆香港股市，融资30亿港元。
有商业地产人士分析称，23年前，人和商业以哈尔滨人和地下购物中心起步，由于以“防空工程”名义兴建，在土地出让金和税费方面受到优惠政策支持。人和商业迅速扩张，一路南下跑马圈地，其独特的模式甚至对地面商圈产生冲击。截至2015年年末，人和商业运营的商场已达22个，运营面积总建筑面积127万平方米，可出租营业面积为87万平方米。
不过，这样的发展模式道路也并非坦途，在人和商业高速扩张的这些年，一些固有弊端也不断浮出水面。
例如，人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证，这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取，或者通过发债融资解决。
最新的财报数据显示，截至2015年12月底，人和商业全年亏损44.36亿元，而这已是该公司连续第三年亏损。在此之前的2013年，其亏损达到17亿元，2014年亏损17.15亿元。
控股股东戴永革自吞10亿美元苦果
经营状况每况愈下，人和商业2015年全年既没有新增购物商场，也没有新项目开工。同时，庞大的境外债务压力和不断恶化的盈利前景，压垮了这家曾经要和许家印扳手腕的开发商。
两个多月前，人和商业对外宣布，委托戴德梁行整体出售旗下44个地下商城项目，总建筑面积410万平方米，其中23个建成项目面积130万平方米，此外还有11个在建工程和10个取得批文还未开工项目。
在广泛进行招标的同时，人和商业还与大股东戴永革控制下的英属维尔京群岛离岸公司盛诺有限公司(下称“盛诺”)签署一份备用协议，如果招标失败，盛诺将接手这一10亿美元烫手山芋。接盘者不是别人，正是人和商业主席、执行董事兼控股股东戴永革全资拥有的盛诺有限公司。
这个昔日的备选项，如今成了唯一选项。4月21日，人和商业发布了招标失败公告。
接近人和商业的人士向长江商报记者透露，人和商业地下商城流标在意料之中，地下商城大多是人防工程，没有产权，使用权也存在极大不确定性，而且，目前人和商业与业主之间存在诸多纠纷。
该人士同时表示，目前地下商城不景气，空置率较高，仅租金收入难以支持企业的运营，公司亏损严重，正是这些原因促使人和商业卖掉地下商城项目，冲减亏损数额。
当地上商业都面临空置率高、局部过剩的困境时，地下空间又该如何突围?
针对“出售旗下44宗商业项目却无人愿当‘接盘侠’”“武汉项目运营情况”“公司未来转型规划”等问题，记者5月18日向人和商业总部发去采访提纲，然而截至发稿前，仍未收到对方任何回复。
记者实地探访武汉汉正街“地一大道”服装批发市场看到，地下二层商城生意清淡，大量商铺闲置。
